1) 28 ноября 2017 года Президент РФ утвердил перечень поручений по итогам заседания Координационного совета по реализации национальной стратегии действий в интересах детей на 2012–2017 годы, в которое вошло поручение Правительству Российской Федерации о необходимости обеспечить принятие необходимых нормативных правовых актов, направленных на субсидирование с 1 января 2018 года семьям с двумя или тремя детьми процентной ставки по ипотечным (жилищным) кредитам (займам), выданным российскими кредитными организациями и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на приобретение жилых помещений либо на рефинансирование ранее выданных таких кредитов, до уровня 6 процентов годовых в случае рождения второго или третьего ребёнка в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года.

2) После чего, Постановлением Правительства Российской Федерации                                от 30 декабря 2017 года № 1711 были утверждены правила, цели, порядок и условия предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (далее — АИЖК) на возмещение недополученных доходов кредитных организаций, Агентства и ипотечных агентов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации, подпадающим под данную программу льготной ипотеки.

3) 19.02.2018 года вышел приказ Министерства Финансов Российской Федерации              № 88 «О распределении лимита средств, направляемых на выдачу (приобретение) ипотечных кредитов (займов) для предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям…», который ознаменовал начало программы, так называемой льготной ипотеки под 6 %. В итоговый список участников госпрограммы вошли 46 банков + АИЖК. Выделенные средства в размере 600 млрд. рублей были распределены между ними, в разных пропорциях.

4) Программа льготной семейной ипотеки под 6 %:

-срок действия программы с 01.01.2018 года по 31.12.2022 года;

-первоначальный взнос в рамках программы составляет не менее 20 %, также обязательным требованием, является страхование жизни, здоровья и жилого помещения, после оформления права собственности;

-максимальный размер кредита для субъектов РФ – 3 000 000 рублей;

-срок предоставления кредита — от 3-х до 30 лет;

-возраст заемщика — от 21 до 65 лет (на момент погашения кредита);

-программа действует:

А) для семьи с 2-мя детьми (второй ребенок должен родиться после 1 января 2018 года и до 31 декабря 2022 года) – период субсидирования будет 3 года;

Б) для семьи с 3-мя и более детьми – льготная ставка будет действовать 5 лет;

-если во время использования льготы на кредит, в связи с рождением второго ребенка в семье с 1 января этого года по 31 декабря 2022 года появляется третий ребенок, то период предоставления субсидии продлевается на пять лет со дня окончания периода предоставления субсидии в связи с рождением второго ребенка;

-после завершения периода субсидирования, ставка будет установлена в размере ставки рефинансирования ЦБ на дату оформления ипотеки + 2%;

-по программе льготной ипотеки, семьям будут предоставлять кредиты на строящееся или готовое жилье на первичном рынке, а также рефинансирование по ставке не более 6 % годовых;

-семьи, у которых уже есть действующая ипотека, за рождение 2-го или 3-го ребенка, в период с 01.01.2018 года по 31.12.2022 года смогут рефинансировать остаток по кредиту под те же 6%. Новая процентная ставка в 6 % по ранее взятой ипотеке, будет действовать с момента рождения 2-го ребенка или 2-го и 3-го (если двойняшки или близняшки) в период с 01.01.2018 года по 31.12.2022 года;

-чтобы получить льготу по ранее взятому жилищному кредиту, необходимо перекредитоваться (то есть заключить новый договор на остаток долга на новых условиях);

-чтобы оформить ипотеку по госпрограмме 6 % или рефинансировать действующий кредит, нужно будет обращаться непосредственно в банк, в котором он выдан или в котором планируется оформлять ипотеку;

-новый закон о снижении процентной ставки уже вступил в силу – постановление действует с 30 декабря 2017 года. Соответственно, отправляться в банк с заявкой на рефинансирование ранее взятой ипотеки можно с того момента, как только у вас будет на руках свидетельство о рождении второго или третьего малыша;

-пакет документов, как при оформлении обычного ипотечного кредита с той лишь разницей, что необходимо подтвердить рождение второго и/или третьего ребенка (предоставить свидетельство о рождении).

 

5) На что необходимо обратить внимание при подписании ипотечного договора под льготные 6 %:

-хорошо изучите все пункты, которые описывают Ваши обязанности по договору. Если что-то Вам не понятно, то попросите юристов или адвокатов объяснить эти пункты и оценить риски, связанные с их неисполнением. Если Вы увидите ипотечный договор впервые непосредственно перед подписанием, вы не сможете оценить все нюансы и риски, поэтому с договором необходимо ознакомиться заблаговременно. Образец договора ипотеки часто можно скачать на сайте банка или получить у кредитного менеджера при первичном обращении;

— перед тем, как подписать договор, попросите у сотрудника банка перечень всех дополнительных платных услуг. Здесь особое внимание следует обратить на пункт о комиссии за обслуживание счета, ведь ЦБ РФ запретил устанавливать отдельные комиссии за обслуживание ипотечных счетов, поскольку ведение счетов при предоставлении кредита, относится к обязанностям банка в силу закона и не является банковской услугой, совершаемой в интересах заемщика;

-изучите стоимость и содержания страховки, которую предлагает банк. По закону обязательным для льготной ипотеки под 6 % является только страхование самого объекта ипотеки, жизни и здоровья заемщика;

-очень внимательно читайте раздел «Права банка» — нет ли там права банка в одностороннем порядке поменять условия ипотечного договора;

-часто в кредитном договоре банки оставляют за собой возможность изменения процентной ставки. Например, в случае девальвации, ухудшения экономической ситуации в стране, плавающей процентной ставки, отказа от страховки и т.д. Важно помнить, что по законодательству РФ кредитная организация не может увеличить процентную ставку, не согласовав с заемщиком и не уведомив его заранее, однако в случае со льготной ипотекой и вовсе не может увеличить процентную ставку свыше 6 % до завершения периода судсидирования, а после завершения периода субсидирования, ставка будет установлена в размере ставки рефинансирования ЦБ на дату оформления ипотеки плюс 2 процентных пункта;

-согласно ст. 810 ГК РФ Вы имеете право на досрочное погашение задолженности. Пункт о досрочном погашении ипотеки, не всегда указывается банком в договоре об ипотеке, но в любом случае если Вы решили погасить задолженность раньше срока, необходимо оповестить об этом банк минимум за 30 дней. Но все же лучше, если данное условие будет заранее предусмотрено договором об ипотеке, поскольку возможность досрочного погашения заемщиком задолженности перед банком, в случае отсутствия в договоре об ипотеке такого пункта, оставляет такое право на усмотрение кредитной организации;

-бывают прецеденты, когда банк самостоятельно заявляет требования заемщику о досрочном погашении ипотеки. Для отвода глаз, банк может указать такие пункты, в разных разделах договора. При этом, следует обратить внимание, на то, что требование о досрочном погашении ипотеки, может звучать не в прямом смысле этого слова, а в завуалированном. Под досрочным погашением юридически понимается и факт расторжения договора. Поэтому, изучая договор ипотеки, ищите по тексту и фразы «расторжение договора».

-очень важный пункт при заключении договоров об ипотечном кредитовании досудебное изъятие. Несмотря на то, что и в Федеральном законе «Об ипотеке», и в постановлениях Высшего арбитражного суда прописано, что жилые помещения могут быть изъяты только по решению суда, банки практически всегда прописывают для себя такую возможность. Это означает, что банк, в случае, если вы будете несвоевременно платить либо не исполнять свои обязательства по ипотечному договору, могу напрямую обратиться к судебным приставам, которые придут выселять Вас из квартиры, после чего банк обратит в свою пользу Вашу квартиру;

-спорные вопросы должны разрешаться в суде по месту регистрации должника, но, что характерно для многих банков, в договор об ипотеке включается пункт, что спорные вопросы решаются в суде по месту регистрации банка, то есть в головном офисе. Банк этим упрощает себе жизнь, а Вас и Вашего представителя в суде толкает на дополнительные расходы;

-если у Вас возникли споры с банком, то попытайтесь урегулировать их в досудебном порядке, отправьте в банк свою претензию, если ответа на нее не последует либо их ответ Вас не устроит, обратитесь к квалифицированному юристу либо адвокату по данной категории дел, который составит исковое заявление в суд и будет представлять Ваши интересы в суде.

 

5) И наконец, последнее, часто задаваемый мне вопрос: «Нужны ли услуги адвоката для получения льготной ипотеки под 6 %?»

Считаю, что услуги адвоката для получения льготной ипотеки под 6 % Вам могут понадобиться только в двух случаях:

-для изучения ипотечного договора и дачи Вам устной либо письменной консультации по поводу имеющихся в нем рисков, нюансов и спорных положений, а также ведения переговоров с банком по поводу возможного редактирования данного документа;

-для составления искового заявления в суд и представления Ваших интересов в суде, в случае необоснованного и незаконного отказа банка, в рефинансировании Вам ипотеки по ставке не более 6 %, если Вы подпадаете под данную госпрограмму, а также по другим основаниям, в случае нарушения банком условий ипотечного кредита.

Вывод: Тот факт, что заемщик добровольно подписал ипотечный договор со спорными и невыгодными условиями, само по себе не означает его допустимость и соответствие принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ), которая, как известно, должна иметь разумные пределы. Зачастую банки, как наиболее сильная в экономическом отношении сторона кредитных правоотношений, навязывают невыгодные условия своим заемщикам, пытаясь в последующем оправдаться принципом свободы договора. Вместе с тем, как подчеркивается во многих судебных решениях (то есть исходя из имеющейся судебной практики), принцип свободы договора, предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость договорных условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения, соблюдения принципа равенства участников гражданских правоотношений (постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.11 г. № 17389/10). Принцип свободы договора не исключает при определении его содержания соблюдение правил добросовестности, разумности и справедливости (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.09.06 г. по делу № А43-3546/2006-4-74). Кроме того, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным действующим законодательством Российской Федерации и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).